考慮買房這件事，是從2014年12月開始的，那時候我認識一個房屋仲介，有一天她突然跟我說:「你知道現在利率多低嗎?(當時是3%左右) 美金12萬的房子，月供$700就可以買得到了。頭期款加手續費準備$4,000左右吧，可是年底成交量很少，明明很多好房子都沒有人買。」我聽了之後非常驚訝，沒有想過美國房子這麼便宜。我說:「不會吧? 我們現在住一房一廳的小公寓，租金也得付$750一個月!」她把所有費用算了算給我看，我才發現，在美國買房並不像在香港般難。即使我們在美國收入很低，也可以買房!
上網找便宜的房子
於是我回家便興奮的告訴老公這件事，剛好因為我們公寓的租約還有半年就滿了，如果要搬家，現在便應開始看房子了。我們上網爬了不少文章，又上了Zillow﹑ Trulia﹑ Redfin等等的網站看了一下市場上的房子。發現12萬以下的房子其實也不少，但通常比較舊，都是2000年以前的。 美國買房最棒的地方，就是所有資訊都是公開的，有什麼房子在賣﹑ 在交易﹑ 房子歷年來買賣價錢紀錄﹑房子設備﹑學區評分等等，都在網路上可以找到。
信用評分一定要至少640分
看了房子之後，又謹慎地算了一下錢，確定買房子真的比租房子划算後，我們決定開展買房子的旅程。除非你用現金買房，否則在美國買房子，一定要有銀行給的 Pre-approval Letter，不然沒有房屋仲介會願意理你。Pre-approval 的作用是證明給賣家看我們是真的有能力買房子的，證明我們不是隨便亂開價。準備一大堆文件後，我們很快地便拿到Pre-approval Letter。即使因為收入很低，但由於我們的信用評分(credit score)很好，所以銀行還是願意貸款給我們。
信用評分在美國超重要，要拿到好的利率買房或買車，甚至申請好用的信用卡，都依賴有好的信用評分。即使你收入高，但如果信用評分很爛，銀行也未必願意貸款給你。剛到美國的話，建議愈早申請信用卡愈好，信用評分的歷史長度愈久，分數會愈高。像是沒有信用評分的人，應申請Secured Credit Card或是Discover的這張卡，是新手必備的，幫助你建立信用評分。詳見: 留學居住美國必備的五張信用卡
FHA貸款-不需20%頭期款的房貸
經過多番出價和折騰後，我們在2015年6月終於看到喜歡的房子，並得到了賣家的接受，開始付訂金並開始交易流程。因為無法負擔傳統的20%貸款，我們唯一的選擇便是FHA Loan。這種貸款是美國政府（HUD）給低收入戶的貸款方案，頭期款只需要付3.5%。因為有政府的保證，銀行才願意貸款給我們，如果將來我們付不出房貸，銀行也因為政府的保證而不會損失。用這種貸款的壞處是直到你償還房貸的20%前，你必須每個月繳付Mortgage Insurance(MIP)，而且利率也相對的比較高。有趣的是，在拉斯維加斯這租金高昂的城市，即使是用稍高的利率買房還是比每月租房划算。
頭期款完全免費!
後來我們聽說了一個計劃，是內華達州政府為了刺激房地產市場，並幫助低收入戶置產，而跟銀行合作的頭期款資助計劃(Down Payment Assistance Program)。所謂的低收入戶，其實也並不是那麼低，只要年收入低於美金9萬5千5百塊，就可以使用這個計劃，銀行便會幫你付相當於房價4%的頭期款，即使你後來把房子賣掉，這筆錢都是不需要歸還的，只要是自住物業，房價不高於40萬美金，就可以使用。你可能會以為這4%的錢是政府用納稅人的錢來資助大家買房，其實這個頭期款資助計劃 (Down Payment Assistance Program) 所用的資金完全是私人銀行的資金，銀行提供較高的利率，從而賺錢。我們用了這4%的錢來付FHA Loan的頭期款，剩餘的拿來付手續費。就是因為這個計劃，我們買房子才一毛錢也沒有花。當然也是因為我們很幸運的在利率仍然非常低的時候買，所以即使利率變高，卻還是比一般人的利率低很多。
連訂金都拿回來
我們的房屋仲介有給我們她的佣金的 25% 現金回贈(Cashback)， 公證行(Escrow)也給我們打八折，連檢查房子也有八五折。因為老公是後備軍人，所以可以拿到非常多優惠。即使你不是軍人，其實也有很多優惠可以拿，美國買房子的交易過程中，絕對要跟貸款的銀行(Lender)拿折扣(Lender Credit), 跟房屋仲介拿現金回贈(Cash back), 跟Title company和房屋檢查公司(Home Inspector)拿折扣，第一次買房的人還可以拿 First time home buyer tax credit，這些都是白花花的銀子啊。如果你的職業是老師﹑醫護人員或消防員等等，你可以Google搜尋”Heroes Home Advantage”是一個很棒的計劃，可以省好幾千塊美金。到了最後，我們不僅不用付頭期款，甚至把訂金也拿回來，退回來的錢比我們付的錢還要多呢。
後來租約快滿的時候，我們的公寓管理公司竟然跟我們漲租金，從$750一個月，漲到$820。明明公寓的地段也不好，而且只有一房，他們還說很多人排著隊要租房。真慶幸買到了房子! 買房子真是一件讓人期待又怕受傷害的事，買到自己的房子當然很高興，但同時也多了不少顧慮，現在只希望兩年後，房價不要大跌，或至少租金不要大跌啊。
最後附上內華達州的頭期款資助計劃(Down Payment Assistance Program)的Home is Possible官方網站給大家參考。美國有很多州都有提供相似的計劃(例如: 加州﹑華盛頓州﹑德州﹑彿羅里達州等等)，有興趣的話可以自行Google一下，會找到很多相關資訊的。
接下來會慢慢地發佈一系列我們當初買房遇到的倒霉事全紀錄 🙂
你也在美國買房了嗎? 來留言跟我分享你的經驗吧!
延伸閱讀:
[買房記下] 我們買到房子了
